保险公司做“房东” 险资加快布局不动产

不做股东做“房东”，险资布局不动产热潮持续，引发市场高度关注。

近段时间，险资机构投资不动产掀起小高潮，泰康保险20亿投资物流园、平安人寿再出资1.5亿元投资北京丽泽商务区、海保人寿2亿买写字楼、中邮人寿拿下中粮·置地广场......

纵观全年，不仅大型险企频频出手，一些中小保险公司也加入了投资不动产的“大军”，谋求做“房东”赚大钱。

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做“房东”赚大钱

曾经的保险公司，凭借资金优势，不仅大手笔买房、买地做“地主”，还通过持有股票的方式变身为房企“股东”，坐享房地产行业的发展红利，收获颇丰，不过，随着多家房企陷入流动性危机，曾经的香饽饽成为烫手山芋，甚至是风险。

如今，险企又在凭借强大的资本实力大手笔“买楼”，据中国保险行业协会网站披露，2023年以来，还有泰康人寿、太保寿险、建信人寿等多家险企先后发布近50份关于大额不动产投资的信息披露公告，已经超过去年全年。

据险联社不完全统计，仅12月以来，就有平安人寿、海保人寿、泰康保险等险企加码不动产市场。

其中，平安人寿近日发布大额不动产投资信息披露公告，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目（位于北京西二环和西三环之间，用地性质为商务金融用地，总占地面积2.1万平米，总建筑面积23.3万平米）本次新出资1.5亿元，累计出资总额已经达到73.81亿元。

泰康保险则在近期布局了多处物流仓储园区。据亚太区最大不动产管理公司ESR公告称，向苏州易荣转让5家目标公司的目标物业由6项稳定资产组成（分布在徐州市、廊坊市、嘉兴市、苏州市、东莞市的物流仓储等运营性不动产）的全部股权，受让对价合计为20.38亿元。

据了解，泰康保险集团为上述交易的实际购买方，苏州易荣是ESR和泰康人寿共同投资的人民币收益基金，其中，ESR附属公司和泰康人寿分别持有该基金5%和95%的合伙权益，泰康人寿是泰康保险集团的全资子公司。

此外，12月4日，海保人寿曾披露重大关联交易公告称，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目（湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道789号，产权建筑面积为17236.79平米，商务用途），交易总价款为2.03亿元。

从已披露信息来看，险企投资的不动产项目涉及商业地产、产业园区、仓储物流、办公楼等为主，投资方式包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式，其中有多个项目已进入实际出资阶段。

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投资不动产收益率较高

“一些房企为缓解公司流动性困难，需要出售其不动产项目，险资这个时候投资大额不动产，在价格上会有一定的优势”，有业内专家如此表示。

事实也的确如此，从出让方来看，面临现金流危机的房企多将商办资产摆上货架，比如中邮人寿日期那以42.56亿元的对价接盘了大悦城中粮·置地广场项目；今年9月，中国人寿以39亿元对价接盘了世茂集团珠海巨无霸综合体项目；大家人寿接盘上海万达广场置业有限公司股权，此前，大家保险已经接手了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

“与房价下跌，地产公司价值缩水相比，一二线城市的核心商业资产的租金回报率在上升，很多资产的净回报率能达到5%-8％，甚至10％，相对稳健安全”，有业内人士直言。

从保险公司披露的部分不动产项目收益率来看，确实也表现可观，就拿在业内有“地主”之称的中国平安来说，截至今年6月末，其保险资金组合投资的债权计划及债权型理财产品规模为4324.13亿元，不动产行业占比为12.8%，资金规模为553.48亿元，名义投资收益率为4.91%。

此前，国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人著文称，以2021年为基期的未来十年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上；永续来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%，6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%，5.9%和7.2%，按照国寿投资预测，未来不动产投资收益确实可观。

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加大不动产投资仍是趋势

事实上，与国际保险机构相比，我国险资不动产投资占比仍然较低，据了解，当前险资投资型不动产配置的金额虽然达到万亿级规模，但占比还不到4%，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。

据险联社梳理，截至今年6月末，A股五大上市险企中，仅中国平安不动产投资占比相对较高，占到了总投资组合比例的4.5%；新华保险债权投资计划占总投资组合的比例为3.8%，而债权投资计划中除了不动产资金项目，还包括基础设施；中国人保其他投资占总投资组合比例为1.2%，当中包括投资性房地产等。

此外，中国人寿和中国太保投资房地产占比甚至不足1%，其中，中国太保投资性房地产占总投资组合比例为0.5%；中国人寿投资性房地产占总投资组合比例为0.24%。

“险资对优质不动产的投资力度有望加大”，有专家表示，对于险资来说，配置不动产有助于实现资产负债有效匹配，在一定程度上还可以对冲金融市场的波动风险，随着险资对不动产投资价值认识的提升，未来可能会继续加大在不动产方面的投资力度，特别是一些具有良好投资回报的地段、区域。