太疯狂!房贷可以做到100岁了

深蓝财经杨波2023-02-17 10:02 数字金融
短短几天,房贷市场劲爆消息不断:房贷年龄上限被一次一次刷新。

短短几天,房贷市场劲爆消息不断:房贷年龄上限被一次一次刷新。

从近期市场消息来看,80岁、85岁都不是终点,90岁、95也不是极限,昨天甚至有消息传出可以贷到100岁!

银行,是疯了吗?

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房贷年龄疯狂延期

今天,房产圈最劲爆的消息是一张开发商的宣传海报,“重磅利好,贷款年龄最长达100岁”!海报的发布者是南宁建发房产。

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据《中新经纬》16日早间报道,当事方南宁建发相关人士解释说,“贷款年龄最长达100岁”不太准确,因为银行借款人年龄不超过70岁的规定是不变的,变的是年龄与贷款年限之和最高不超过80岁。而100岁是指借款人70岁,加上子女做共同借款人,贷款年限最高30年,这样实际贷款年龄最长就到100岁了。

这本质是“接力贷”。这个贷款消息公布后,也被网友调侃为“百岁贷”。

但是可能影响力太大,很快建发方面改口了。据《每日经济新闻》16日午间报道,当地建发的销售人员表示“我们项目没有这项政策,建发南宁其他楼盘也没有。”

尽管遭到了否认,但是近期关于房贷年龄延期的消息在持续发酵,房贷年龄的“天花板”可以说被不断刷新。

一周前,南宁房贷可以做到80岁的消息首先出圈。然后杭州、成都、宁波等地相继成为房贷松绑的跟进者。

在北京,据《新京报》调查,交行某支行最高房贷年龄期限可达95岁。这个产品的本质还是“接力贷”。如果70岁的借款人单独办理贷款,最长的贷款期限其实仅有5年。但是如果有子女担保,且借款人退休金和担保人满足月收入可以覆盖月供的2倍等条件,该行可以适当将贷款期限放宽至25年。

易居房地产研究院研究总监严跃进指出,“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具,其本质上是增加了部分购房者的贷款时长,进而增加贷款额度、减轻月供压力。对于中老年群体的购房需求可以更好的满足,他们可以获得20到30 年期的贷款时长。

不过这并不是突破“房住不炒”。

严跃进进一步指出,各地政策的放松,出发点都在于激活合理住房消费需求,以降低购房者购房成本为导向。

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银行“接力贷”真相

事实上,每次楼市低迷时期,接力贷产品都是银行的必选项目之一。但是在楼市调控时期,别说是接力贷了,就连普通的房贷都很难申请。

本轮楼市调控后,关于接力贷产品最早的消息是:2022年4月7日,广州悄悄启动了“接力贷”产品。不过,这个操作当天就被官方“紧急叫停”了。

因为当时楼市松绑还不够彻底,尺度还没有像今天这么大。

所以很明显,这几天“重出江湖”的接力贷,不但在贷款年龄总和上一次次突破底线(85岁、95岁、100岁),而且已经开始实际操作。

目前,暂未看到管理层出面“叫停”。许多网友推测:“显然,这是被默许的救市政策之一!”

另一方面,从银行自身来说,推出“接力贷”也是迫不得已。

从去年开始,“提前还贷潮”事实上已经开始蔓延。

从央行数据来看,2022年住户存款增加了17.84万亿元,而住户贷款仅增加3.83万亿元。可以看出,去年住户总体上是倾向于存款,而不是新增贷款。而数据也显示,住户中长期贷款增量为2015年以来最低值。

再来看房贷余额的数据。央行数据,2022年末,个人住房贷款余额38.8万亿元,全年净增约4800亿元,同比增长1.2%。个人房贷增速比上年末低10个百分点,也是新世纪以来的最低值。

什么概念呢?

2022年全年商品住宅销售额为11.67万亿元,但是个人住房贷款余额仅净增4800亿元。两个数据一对比,可以明显的发现,这就是大家口中说的“提前还贷潮”啊!

我们从近期的市场信息不难发现,“提前还贷潮”不但没有消退,反而愈演愈烈。

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(来源:丁祖昱评楼市)

所以银行一方面不断“使绊子”,通过各种方式延缓客户提前还贷的节奏。另一方面,不得不加大马力投放贷款。

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转贷爆火,但要谨慎!

当前房贷市场中,还有一大波人在干一个事——“转贷”。

所谓转贷,就是通过低利率经营贷置换高利率房贷的方式,达到节省利息的目的。很多购房者操作“转贷”,都是一些贷款中介在推波助澜。

以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例,当贷款期限30年房贷利率为5.88%时,月供为5918.57元,总利息为113.06万元,而置换为20年贷款期限利率为3.9%的经营贷后,月供6007.24元,总利息为44.17万元。

对于房贷利率较高的购房者而言,一下子节省68.89万元利息,确实是不小的诱惑。

普通购房者没有经营实体怎么办?放心,这些资料一般中介都会帮助“操作”。全套办下来,中介机构可能收费数万元。

但是,你真的了解“转贷”的风险吗?

12月份,中国银保监会消费者权益保护局发布风险提示称,将房贷置换为经营贷的操作隐藏着多重风险:一是中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。二是中介垫付“过桥资金”,隐藏诸多猫腻。三是“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。四是“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。

一位资深银行贷款人士告诉深蓝财经,其实转贷最大的风险,一是流动性风险(经营贷期限短,本金大多需一次性偿还);而是被抽贷的风险;三是转贷中途的摩擦成本,垫资费,贷款服务费都要综合计算,不能只看利息。目前市面上长年限的一般做不到4以下的利率,所谓的 10 年20年先息后本,也非纯粹中途不做任何检查不归任何本金的,其实都是有提前归本风险的。

另外,违规使用经营贷还存在法律风险。

2月13日,辽宁银保监局发文提示称,提前还贷或转贷暗藏风险。借款人须如实提供贷款申请资料,如伪造经营资料获得贷款,则涉嫌骗贷,情节严重的,将被依法追究刑事责任。

所以,无论是购房、还是贷款置换,都要慎重考虑,永远记住——风险第一。

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