解码消费REITs：购物中心何以成为“首推”资产？

近日，首批消费REITs陆续发售。作为一种新型的产权类公募REITs，与产业园、仓储物流、保租房等其他产权类基础设施项目相比，消费REITs在经营模式、收益来源、计费模式等方面更具多样性。消费基础设施具体包含百货商场、购物中心、奥特莱斯、超市等多种业态。首批4只消费REITs中，有3只的底层资产都是购物中心，1月30日正式开售的华夏华润商业REIT（基金代码：180601）首发资产就是青岛万象城购物中心。

购物中心类消费基础设施缘何获得如此重视，又具备怎样的投资价值与潜力？

乘风消费升级

购物中心潜力可观

在我国日渐成熟的经济模式下，消费已成为经济稳定运行的压舱石。2023年被商务部定位为“消费提振年”，多个城市密集发放消费券促进消费，在很大程度上提振了消费信心、释放了消费潜力。今年1月，全国商务工作会议进一步将2024年定位为“消费促进年”。可以预见，在新的一年里，政策的加持将继续助力消费增长。

“十四五”期间，消费升级将一直是国家经济发展的动能之一。随着“十四五”规划的持续推进，促进消费提升和利好购物中心的引导政策将不断出炉，为购物中心发展创造有利的政策环境。在消费升级的助推下，购物中心行业持续回暖，继续保持稳步增长的态势。

居民消费是消费基础设施经营业绩的基石。国家统计局数据显示，近年来居民人均消费支出稳步提升，消费意愿也在2023年后再次迎来回升。随着城镇化进程深入和居民可支配收入增加，叠加“促消费、稳内需”政策不断出台，国内消费需求有望进一步释放，促进购物中心需求提升，增量空间巨大。

尽管近年购物中心数量持续提升，但长期来看购物中心供给远未达到饱和。根据赢商大数据统计，从2011年到2022年，我国购物中心数量年复合增速为19.52%；面积年复合增速为19.92%。同时，截至2022年末，我国常住人口城镇化率为 65.22%，仍有上行空间。2022年我国居民人均可支配收入为36,883元，比上年名义增长5.0%，保持平稳增长。伴随着我国经济的不断发展、城市化进程的持续推进、居民收入的不断提高、消费的持续升级以及政府鼓励消费政策的实施，将推动购物中心行业空间持续提升，中国购物中心的长远发展稳定可期。

购物中心作为一类消费基础设施，其经营收入的多样性较高、具有较好的分散性，同时经营也更为市场化，能够随着消费者零售额的提升而带来收益的提升。这些特点，使得购物中心作为公募REITs的底层资产，更具有资产升值潜力。

综上，在消费政策利好不断，消费复苏态势强劲的当先，推出以购物中心为底层资产的消费REITs可谓恰逢其时。

正是看重消费REITs的发展潜力，华润置地作为行业领先的城市投资开发运营商积极抓住消费REITs发展机遇，构建商业资产“投融建管退”业务闭环。华夏华润商业REIT首发资产青岛万象城是华润置地旗下核心区位标杆项目，位于青岛市政治、文化及金融中心，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，区位优越，交通便利。周边商业氛围浓厚，消费能力强。商业建筑面积超30万平米，辐射范围可达青岛全市，是青岛市建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一。

购物中心“强者更强”

运管赋能打造强“护城河”

我国购物中心行业市场化程度高，但行业集中度总体仍处于相对较低水平，随着购物中心数量持续增加，竞争程度不断加剧，部分购物中心面临运营能力弱、科技赋能水平低以及同质化服务明显等挑战，越来越多的购物中心因无法及时满足消费者需求，导致经营状况不佳。但市场领先的商业运营管理商凭借其强大的运营管理能力，在购物体验、客流量、商户入驻率、租金等方面较其他购物中心具有明显优势。资料显示，青岛万象城2015年开业，开业以来各项经营数据表现优异——2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。出租率维持高位，2023年前三季度平均出租率达98.82%。

随着消费需求的持续提升以及交通条件的愈发便利，消费者在购物中心的选择上对距离的要求越来越低，开始倾向于购物体验好、商品品类齐全的商场，优质购物中心正不断从其他竞争者吸引客流，造成“强者更强”的局面。据悉，青岛万象城设计领先，建筑品质高，目前承租租户超500户，各业态承租种类丰富，规模聚集效应明显，已经成为众多商业品牌进驻山东省及青岛市的首选之地。

随着购物中心运营专业度的提升，是否具备综合实力强劲的运营机构，成为购物中心价值增长的重要影响因素。资金壁垒、品牌影响力壁垒、商户资源壁垒和管理人才壁垒成为运营机构构建“护城河”的核心竞争力。

购物中心较长的回收期与较大的前期投资规模形成了较强的行业资金壁垒。此外，随着购物中心竞争的加剧，规模经济效应愈发显现。通过扩大经营规模，购物中心可以获得较强的市场竞争力，增强对品牌商及供应商的议价能力，同时有效控制营运成本和费用支出。华夏华润商业REIT发起人华润置地是国内最早发展购物中心业务的开发商之一，在经营性不动产业务领域深耕超过二十年。截至2023年6月末，华润置地旗下持有在营的购物中心67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产管理规模超2,000亿元，符合现行消费REITs发行标准的储备资产有约20个，且主要聚焦于一二线城市或省会等高能级城市，这为华润商业REIT未来扩募带来更大的想象空间。与此同时，华润置地出色的运营管理能力和市场化经营水平也持续赋能青岛万象城。资料显示，青岛万象城开业以来，华润置地已操刀实施了2-3次局部大型改造，持续提高青岛万象城的商业活力和竞争力。华夏华润商业REIT运营管理机构华润万象生活是国内领先的商业运营管理品牌，具备行业领先的购物中心全价值链运营管理能力，将持续赋能青岛万象城，为业绩实现和增长提供强大支持。截至2023年6月，华润万象生活在管购物中心项目88个，74个项目零售额排名当地市场前三，商管能力获得资本市场和消费市场高度认可。

品牌影响力是购物中心扩大消费群体、可持续发展的重要保证，也是在激烈的市场竞争中生存发展的重要因素。成立多年、具有较高服务品质、在行业具备优秀商业信誉的购物中心品牌更受消费者的青睐，能给消费者带来先入为主的好感，并获得优异的销售业绩。成熟购物中心品牌/运营商往往与众多品牌商户已建立联系或已有合作，拥有众多优质品牌商户资源以持续优化购物中心内的品牌及商户布局。据悉，目前华润万象生活已与近6,000家国内外知名品牌长期深度合作，“万象星”会员数量近4,000万。值得一提是，华润万象生活品牌深度布局青岛，持续投入会员忠诚度建设。基础设施项目的会员体系当前分为五级，并匹配了多样性的会员福利，同时针对不同客群的个性化需求，提供包括基础服务、Care 特色服务和高端服务在内的多元客户服务，提升会员消费体验，增加会员黏性。当前青岛万象城会员人数已超百万，占青岛市常住人口的 10%，体现出极高的会员规模和覆盖范围。

作为成熟REITs市场最主要的类型之一，消费基础设施REITs资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。华夏华润商业REIT等消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。“购物中心+REITs”将在公募REITs市场绽放怎样的精彩，值得拭目以待！