请回答2023:房企如何走出行业低谷?

市值榜何玥阳2024-01-02 16:49
2023年即将过去,这一年对房地产行业来说,是一个转折之年,“供求关系发生重大变化”是房地产行业的新形势。

2023年即将过去,这一年对房地产行业来说,是一个转折之年。

客观来说,今年的房地产行业仍然不算乐观,“供求关系发生重大变化”是房地产行业的新形势。

国家统计局数据显示,2023年1-11月,全国商品房销售面积为10.1亿平方米,同比下降8.0%,同期商品房销售额为10.5万亿元,同比下降5.2%;其中,1-11月住宅销售面积为8.6亿平方米,同比下降7.3%,住宅销售额为9.4万亿元,同比下降4.3%。

同时,我们也看到,政策端给予了房地产很多支持,包括通过降低首付提振市场需求,通过规定银行向房地产行业放贷的增速,也就是“三个不低于指标”,以及“白名单”等举措缓解房企尤其是非国有房企的融资难题。

只是政策的传导需要时间,市场信心的恢复也需要时间。

而即使行业回暖之后,房企依靠推升负债规模来驱动资产规模增长、销售增长的旧模式,也将难以为继。

所以,房企当前应当考虑以下几个问题:“供需关系改变之后”,房地产市场未来会怎么走?这里面存在什么样的机会?怎么化解当前的危局?

这既关系着短期经营,也关系着长期战略。那么,哪些房企能够率先走出行业底部?什么样的房企具有转型成功的潜力?

01

地产开发:

用长期视角破短期困局

诺瑟姆曲线,是世界城镇化发展的普遍规律。

从长远来看,按照在其他国家验证过的诺瑟姆曲线,城镇化到70%之后,发展的速度会变得平缓,按照这个量值,当前,我们城镇化距离发展缓慢的阶段,还有提升的空间。

当然,国情不同,照搬70%这个数字不合适。

安信证券(现国投证券)首席经济学家高善文在近期的演讲中提到,中国房地产投资占GDP的比重合理中枢的下限是在7%,和现在相比,至少有超过1个百分点的提升空间。

这个观点的形成,不是直接的“拿来主义”,除了参考了国外房地产市场,也参考了已经走过城镇化高峰期的东北地区。

综合来看,市场的一致预期是,目前房地产市场调整过度,未来将回归。

在即将到来的2024年,多数经济学家、行业专家预计房地产市场将边际回暖,新开工、整体投资、销售等多个指标的下降幅度会收窄,有相对乐观的经济学家认为,这些指标能止跌,与2023年持平。

总量只能维持,增量的机会主要在结构上。

一方面,我国的人均居住面积仍处于较低的水平,另一方面,刚需已经被满足得差不多了,剩下的刚需未来可能由政府所主导的保障房满足。

这正是改善型需求支撑新房销售的长期逻辑。短期来看,现在的下行趋势,增添了刚需的观望情绪。

市场的分化在2023年已经上演了。

在截至10月的新房成交中,三房产品占据主力地位,成交套数占比56.1%,四房产品快速增长,五房及以上房型的产品成交占比也有微增,而一房、二房及其他户型占比持续走低。

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中指研究院的研究也显示,大面积新房是一二线城市的销售主力,在三四线城市,销售额占比也有增长。

所以,对房企而言,未来的机会在于高能级城市的布局以及品质商品房的推进。

先来看土地布局。

高能级城市的土地,成为房企必争之地。但有能力拿地的房企不多了,房企也产生了分化。

从克尔瑞的数据来看,新增土地货值的集中度在提升,截止11月末,TOP10房企新增货值占64%, TOP11-20房企新增货值占比19%,这其中拿地更强劲的是国央企。

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民营企业中,龙湖是为数不多还在积极土储的优质房企。比如12月,龙湖分别以26.53亿元和2.9亿元的价格,拍下杭州和成都的核心地块。

据中指研究院发布的2023年全国房地产企业拿地TOP100榜显示,龙湖2023年内累计获取31宗土地,总建筑面积超340万平方米,总地价逾360亿元,权益地价接近252亿元,是民营房企中拿地金额最多的公司。新增土储主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。

再来看产品品质。

克尔瑞的研究显示,截至2023年10月,约20家房企调整了产品策略,更加聚焦用户居住体验,仍然是集中在头部企业,央企国企占主流地位。

民企中,龙湖是较早对“改善型需求”做出反应的。早在2022年12月,龙湖就推出了高端改善型产品——御湖境。

2023年,龙湖又增加了三大全新产品云河颂、青云阙和砚熙台。

从市场反应来看,龙湖的产品品质化策略经受住了检验。成都龙湖滨江云河颂首开去化100%,龙湖西安高新青云阙多月蝉联区域销冠,合肥青云阙首开即售罄,御湖境半年卖出30亿,泉州御湖境,累计签约金额超47亿元,连续10个月稳坐泉州销售榜首位……

2023年,龙湖在全国56座城市的160余个项目,共计交付约14万套品质房源,其中约20%项目实现提前一个月以上交付,总体满意度超90%,实现全年销售额达到1735.8亿元,稳居行业前十。

不难看出,房企需要沿着市场长期趋势走,才能破短期的销售及回款困局。

02

如何做好“地产+”?

“先立后破”是2024年经济工作的重要方法论。

先立后破的本质是做好新旧模式之间的衔接与转化,对房企来说,积极寻找、发展高质量的第二增长曲线甚至是第三增长曲线,就是一种“立”。

最早提出活下去的万科,涉足过物流、商业地产、滑雪、物业、产业办公等,也有一些房企跨度更大,去造车,真正能成为房企第二增长曲线的还是和地产关联度高的业务,物业、长租公寓、商业地产这些。

这些看似都是房地产开发的延伸,但经营模式并不相同,在地产开发上的经验,只能有限度地应用到其他业态上。

比如物业管理属于轻资产模式,现金流也比较稳定,投入少但更拼服务能力,而长租公寓和商业运营的业务模式,投入高,对选址和运营能力要求高。

怎么发展新业务以及做好与房地产开发的协同,关系着房企的风险抵抗能力,也关系着房企的转型能不能走通。

从物业到长租公寓再到商业经营,龙湖是一个探索了足够多相关业态、形成了新发展模式的样本,也是一个比较成功的样本。

目前,龙湖有三大板块,五大航道,形成1+2+2的业务格局。三大板块是指开发、运营和服务,五大航道是房地产开发、长租公寓、商业运营、物业管理、智慧营造。

运营(长租公寓、商业运营)和服务(物业管理、智慧营造)都属于龙湖的“立”,也是龙湖从多年前就开始布局的业务。

从房地产开发是绝对的顶梁柱,到如今形成1+2+2的格局,龙湖完成了业务的重构。

去年,龙湖集团CEO陈序平曾提到去地产化这个词,在他的构想中,未来非地产开发的四个航道能够有过半的利润占比。

其实在今年上半年,龙湖的运营和服务已经创造了集团50%的利润。

截至2023年底,龙湖商业累计开业运营的购物中心80余座;长租公寓形成了四条产品线,其中冠寓累计开业房间超过12万间;物业方面,龙湖智创在管面积持续增长;智慧营造方面,龙湖龙智造累计获取建管项目60余个,总建筑面积超1000万平方米。

据龙湖公告显示,2023年1-11月,龙湖的运营业务和服务业务组成的经营性收入约240.5亿元(含税),前11个月的经营性收入已经接近去年全年。

龙湖的运营和服务业务是怎么立起来的?

前面我们提到龙湖的运营和服务业务,是很早就种下的种子,在成长的过程中也积累下了比较好的口碑、数字化能力、团队组织能力、业务之间的协同能力。

比如龙湖物业的满意度一直很高,再比如龙湖有能力承接“代建+代运营”的综合体项目,这是很强的竞争力。

针对市场的一些新形势,龙湖也做出了一些应对,对生意逻辑不强的企业做减量。

在商业上,龙湖预计2023年餐饮业会有较好的恢复,所以提升了餐饮的比例。在出生率下滑的背景下,龙湖对儿童相关业态向小而丰富的方向做了调整。

以前的一些商业项目随着城市的发展,客流发生了变化,龙湖也会重新梳理引入的零售品牌,提升项目的整体价值。

对于商业运营和长租公寓这种重资产发展模式,龙湖更加重视对经营性现金流和资产回报率的考核,对不受债务约束可是实现轻资产扩张的物业管理之类的业务,龙湖的策略是要速度。

龙湖的五大航道,有现在业务有未来业务,有的生产现金流,有的沉淀资产增加规模,有的贡献利润,不同航道形成稳定的业务网络,才有穿越周期的底气,才能实现高质量转型。

03

穿越下行周期的关键是什么?

什么是高质量的转型?

房企能不能转型成功,短期要看是否能够化解流动性风险。

尽管2023年房企的暴雷节奏放缓,但根据克尔瑞数据显示,截至12月初,有12家销售TOP200的房企出现实质性违约,这些违约的房企中还有混合所有制的房企。

整体来看,2024年上半年,房企境外债到期规模较大,3月和4月是境内债的偿债高峰期。

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民营企业中,有数据统计,截至2023年,2021年的销售top30强里,没出现债务违约的只有7家,有新城、滨江、龙湖、美的等房企。

龙湖不仅没违约,最近还提前还了一些贷款。

据媒体报道,12月20日,龙湖提前偿还20亿港元银团贷款,还了这笔贷款之后,到2025年之前,龙湖已经没有需要到期偿还的境外银团,到2027年,没有到期的美元债。

另外,据透露,龙湖的供应链ABS、商票目前已清零,这些属于非有息负债。

在资产结构更健康、财务更安全上,龙湖有个著名的底线思维,在地产行业大步阔进的那些年,防住了风险,在行业的下行期,也能更加稳健。

底线思维要求龙湖无论何时都要保持优秀的负债结构,比如短债占比要控制在10%左右,提前铺排融资的资源,应对可能出现的波动或者风险。

短期债务过高往往容易引发流动性风险,流动性风险可能进一步扩大为债务危机。

也因为信用较高,龙湖能够低息贷款,12月18日发行的三年期中期票据,利率只有3.66%。

长期来看,房企能不能转型成功,还是要看业务的可持续发展性。

为什么这么说?

房地产开发业务的资金来源,大致分为四种,销售回款、从银行等金融机构借钱、公开市场发债、股权融资。

第一个对应的是房企的经营活动现金流,后面三项对应的是房企的筹资活动现金流。

前面我们提到,在融资一端,“三个不低于”“白名单”之类的政策,都在疏通房企筹资的通道,但首先这是需要时间的,其次,能否筹到足够经营和还贷的资金,也和销售端的表现有关。

销售端市场已经明显分化,房企的存量房去化并没有那么容易。此时,如果房企没有找到其他可以产生经营性现金流的业务、可持续发展的业务,那么融资只能解一时之渴,风险仍然会积聚,只不过是被推迟了。

所以,可持续的发展一定要有较强的自我造血能力。

龙湖曾提出要围绕全集团经营性现金流的目标前进。这是房企转型的新锚点,也是高质量发展的一个重要指标。

在这个目标下,龙湖拿地时就会考虑到回款率。对长租公寓商业运营这样的航道,也提出了要实现自身经营现金流为正,也就是每年收的租金能够覆盖运营成本,甚至可以应付资本性开支。

顶层战略要从“唯规模论”转向更看重现金流,具体业务也要更看重质量。

比如重资产的业务,折旧与摊销都更高,这种业务要么有更高的毛利率,才能有更高的利润,要么有更高的周转,用“薄利多销”来积累利润和现金流,只有这样才能有竞争力,才能持续发展。

像地产业务,如果考虑到了城市、地段、品质之间的分化,那么拿地和产品设计的时候,就能更贴近市场需求,更快地完成去化,更快地周转与回款。

长租公寓,就更适合用高毛利率来覆盖高折旧。上半年龙湖运营板块的两个航道,毛利率达到了70%。

利润率、周转率和杠杆率,是衡量企业绩效的三要素,房企以往的模式是靠杠杆率和周转率,高周转本是高效的表现,但过高的杠杆与高周转的搭配,让房企的财务风险越来越大。

易居研究院表示,当前全国百城去库存指标开始越过最大压力点,朝着压力释放、积极向好的确定性方向发展。

坚冰正在消融,但新的形势有新的秩序,找到新经营逻辑的房企、更看重利润率和现金流的房企,才能等到下一个春暖花开。

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